オーダーメイドの相続対策、相続後の節税対策

財産評価支援サービス(税理士向け)

7つの特徴
5つのサポート広大地サポート「広大地評価」の適用を受けられるか否かの判断は、明らかにマンション適地か、一般的に路地状開発が行われているかなど、不動産の専門家でも難しい判定となります。評価対象地がマンション適地か否か、公共公益的施設用地(開発道路)の負担をどのように判断するかは不動産のプロでも迷うところです。それは、対象物件の個別性及び物件の所在する地域の特性だけではなく、社会的・経済的・行政的条件よって判断しなければならないからです。
弊社では、不動産専門家として、何が最適地なのかを判定することが可能です。

【1】 広大地フルサポート

【2】 土地利用計画平面図作成サポート
 
【3】 広大地セカンドオピニオン  無料
不動産鑑定士が広大地に「該当しない」と判断した案件でも、不動産鑑定評価基準の「最有効使用」と財産評価基本通達おける「最有効利用」の概念が異なるケースがありますので、疑問が残る場合は、ご相談下さい。

◆ 標準的な宅地面積の取り方
◆ 著しく地積が広大とは(形式基準と実質基準)
◆ 原則として、容積率が300%以上の土地はマンション適地?
◆ 現に宅地として有効利用されているかどうか
◆ 中高層集合住宅等の敷地に適しているとは?
◆ 一般的に路地状開発が行われている地域か

木下財産コンサルティングは財産評価基本通達、情報、質疑応答事例、タックスアンサー、採決事例、裁判例などの最新情報の収集に努め、調査・判定を行っております。
また、机上判定だけでは、広大地を見逃してしまうケースがありますので、現地・役所調査をお勧めいたします。

◆ 都心部・容積率280%で更正の請求(広大地是認)
◆ 奥行20mで広大地是認
◆ 道路高低差を見落としている(現地調査していない)
◆ 幅員26m都道に戸建開発事例の存在を見落としている
◆ 工業地域に戸建開発事例の存在を見落としている
◆ 市街化調整区域の広大地を見落としている
◆ 建築条例・開発指導要綱の確認をしていない(マンションの建築不可、路地状開発不可)
◆ 条例改正を見落としている
◆ 5階建マンションが建っている敷地で広大地是認

更正の請求における【完全】成功報酬での対応も可能です。詳しくはお問い合わせください。
 
 
路線価評価サポート財産評価基本通達による土地評価に必要な役所調査、現地調査、想定整形地作成まで調査日から3週間で納品。
現地調査による地目・利用単位の調査もおまかせください。
都市計画法・建築基準法から不動産行政法規に関する土地評価減価項目を網羅いたします。

現地調査、役所調査、その他外部機関の調査により、土地評価の減価項目をすべて調査いたします。
また、公図・建築計画概要書などの資料から「CAD」により、間口・奥行・想定整形地・蔭地割合を算定します。

【1】 筆単位と評価単位が一致している場合

【2】 筆単位と評価単位が不一致の場合
 
【3】 路線価評価セカンドオピニオン  無料
 
 
宅地造成費・純山林サポート平坦地の宅地造成費に必要な「土盛り体積」や「擁壁の面積」などを算定いたします。
また、傾斜地の宅地造成費に必要な「傾斜度」を簡易測定いたします。
市街地山林については、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めないと認められるか否かを判定いたします。

【1】 宅地造成費サポート

【2】 純山林サポート
 
 
市街化調整区域サポート市街化調整区域は、都市計画法上、市街化を抑制すべき区域と定められていますが、条件によっては広大地の適用も可能です。また、市街化調整区域は農地法とも密接に絡むため、調査の仕方を間違えると評価に直接影響してしまいます。不動産実務の観点から市街化調整区域内の土地(宅地、雑種地)の調査を行います。

【1】 固定資産税評価(宅地の画地補正)チェック

【2】 雑種地の調査
 
市街化調整区域の雑種地フローチャート
 
 
税務鑑定サポート財産の評価は、相続税法第22条において「当該財産の取得の時における時価」とされています。したがって、相続税の申告において土地等の場合、財産評価基本通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、不動産鑑定による時価申告も検討する必要があります。

また、遺産分割や共有物分割時に財産評価で分けると不都合な土地については、鑑定を検討する必要があります。
その他、 個人から同族法人等に不動産を移転する場合など、売却価格の算定根拠として、不動産鑑定評価が多く利用されます。

【1】 相続税申告、いわゆる時価申告で利用する 	不動産鑑定評価1.建築制限がある土地
 ① 再建築不可のケース
  ・ 無道路地(建築基準法の道路に面しない土地)
  ・ 間口2m未満の土地(建築条例によっては3m未満)
  ・ 極端な狭小地、または、不整形地
 ② 建築制限があるケース
  ・ マンションが建たない大規模路地状敷地
  ・ 道路面から高低差のある土地
  ・ 既存不適格物件
2.傾斜地系
 ・ 市街地山林  ・ 急傾斜地  ・ 凹凸がある土地
3.市街化調整区域の大規模宅地、雑種地、山林
4.土地区画整理地内の大規模宅地
5.面積が大きく広大地に該当しない土地
6.借地権・底地(貸宅地)
7.別荘地・リゾートマンション
8.土壌汚染地・埋蔵文化財包蔵地・地下埋設物のある土地
 
 
【2】 交換・譲渡・現物出資・共有物分割・遺産分割(時価)に 	必要な不動産鑑定評価
 

財産評価支援サービス申込

下記の入力フォームに必要事項をご入力のうえ、お申込みください。

● ご用意いただきたい資料
・ 場所がわかるもの → 住宅地図
・ 数量がわかるもの → 全部事項証明書(登記簿謄本)
・ 形状がわかるもの → 公図
・ 現況地目がわかるもの → 固定資産税評価証明書、または、名寄帳

机上診断サポート業務の流れ

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